МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по проведению подготовки к рассмотрению гражданских дел, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, сохранения жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного суда ПМР
В соответствии со ст. 239 ГК ПМР самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пункт 2 статьи 239 ГК ПМР предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Данная норма не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельном участке без получения на это необходимых разрешений.
При этом следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В ст. 4 ГПК ПМР предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Право лица, которое не обращалось к органу местного самоуправления с заявлением о согласовании самовольных отступлений от установленного порядка ведения строительства, не считается нарушенным или оспариваемым.
Оно само допустило нарушение, для устранения которого должно (помимо уплаты административного штрафа) либо согласовать произведенное строительство с компетентными органами, когда для этого нет препятствий, либо привести постройку в соответствие с существующими нормативами. И только после отказа в согласовании самовольной постройки, самовольного переоборудования можно говорить о нарушенном либо оспариваемом праве лица, что позволяет этому лицу прибегнуть к судебной защите, представив доказательства об отсутствии препятствий для сохранения самовольной постройки в существующем виде.
При отсутствии спора о праве, подведомственном суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным главой 241 ГПК ПМР.
По общему правилу лица, виновные в самовольном строительстве, самовольном переоборудовании жилых домов, несут административную ответственность, а также обязаны устранить допущенные нарушения и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Вместе с тем, нормы ст. 239 ГК ПМР допускают возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.
Исходя из изложенного, при приеме к производству исковых заявлений данной категории необходимо выяснять у истца или его представителя, обращался ли истец в уполномоченные органы по вопросам узаконения спорных построек.
В случае, если вопрос о сохранении самовольной постройки в существующем состоянии на ведомственном уровне не рассматривался и истцу не было отказано соответствующими ведомствами в удовлетворении его требований, рекомендовать обратиться в соответствующие ведомства и только в случае отказа обращаться за разрешением спора в суд.
Судьям необходимо обратить внимание на необходимость строгого соблюдения требований норм ГПК ПМР, предъявляемых к содержанию искового заявления.
Статьей 128 ГПК ПМР предусмотрено, что в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования. Нормы данной статьи обязывают истца указать обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
Если истец не обращался в уполномоченные для разрешения данных вопросов ведомства и не получал их отказа в рассмотрении заявленных требований, а в исковом заявлении не содержится доводов о том, в чем заключается в данном случае нарушение прав истца, исковое заявление подлежит оставлению без движения по правилам ст. 132 ГПК ПМР для устранения соответствующих недостатков. Истцу предлагается обратиться за разрешением вопросов о сохранении строения в существующем состоянии в ведомственные структуры в срок, установленный судом.
В случае если заявитель не выполнит в установленный (разумный) срок указания судьи заявление возвращается заявителю со всеми приложенными к нему документами.
Во всех случаях принятия к производству исковых материалов упомянутой категории, копии исковых заявлений и материалов, представленные истцом в качестве доказательств соблюдения требований соответствующих норм и правил (строительных, градостроительных, санитарных, экологических, противопожарных и др.) при возведении самовольной постройки в обязательном порядке направлять в уполномоченные ведомства с предложением направить в адрес суда свое мнение по существу предъявленного иска с изложением позиции данного органа о соответствии представленных документов требованиям нормативных документов, а также позиции о возможности сохранения самовольной постройки в существующем либо измененном виде.
В случае непредоставления в срок, установленный судом, письменного мнения компетентных ведомств, в каждом конкретном случае с учетом сложности рассматриваемого дела разрешать вопрос об обязании явиться в судебное заседание представителей соответствующих ведомств для дачи заключений о возможности сохранения спорных объектов недвижимости. В случае необходимости обсудить вопрос о привлечении указанных учреждений к участию в деле в качестве 3-х лиц.
Кроме этого, на стадии подготовки дела к слушанию следует разрешать вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц правообладателей сопредельных домовладений, земельных участков для выяснения их мнения по поводу возможности сохранения самовольной постройки, так как вынесенное судом решение о праве на такую постройку может повлиять на их права и законные интересы.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать следующим образом:
наличие права на земельный участок, на котором ведется строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию;
соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
разрешение на строительство, то есть документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;
соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Согласно ст. 57 ЗК ПМР предоставление земельных участков из земель, находящихся в ведении государственных или местных органов власти, для размещения и строительства объектов осуществляется в следующей последовательности:
а) получение разрешения на производство проектных работ;
б) проведение проектных и изыскательских работ;
в) принятие решения о предоставлении земельного участка;
г) установление границ земельного участка на местности и составление его плана или чертежа;
д) государственная регистрация и выдача документов, удостоверяющих права на землю.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в ведении государственных, местных органов власти или органов местного самоуправления, производится соответственно по решению органов государственного управления, местного органа власти и по решению органа местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. ст. 50-55 ЗК ПМР.
Если самовольная постройка возведена владельцем, пользователем земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю: государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве бессрочного (постоянного) пользования земельными участками.
В случаях, когда самовольная постройка возведена владельцем, пользователем земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть, то право указанных лиц на землю под самовольной постройкой может возникнуть, если за ними будет признано право собственности на это строение или его часть.
В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено.
Вместе с тем, следует учитывать, что отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил.
Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд.
В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование.
В процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольные строения, как правило, возникают следующие вопросы:
1) соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется?;
2) являются ли эти отступления существенными?;
3)как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости?;
4)в чем выразились нарушения строительных и иных обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома?;
5)соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила?;
6) каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения?; и другие.
Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, суд в соответствии с правилами ст. ст. 77, 180 ГПК ПМР может получить консультацию специалиста и назначить соответствующую экспертизу.
Исходя из смысла ст. 239 ГК ПМР, ст. 301 -308 ЖК ПМР судам подведомственны следующие споры: о признании права собственности на самовольные строения, о сносе самовольных строений, о запрете строительства, признании реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние, признание права собственности на реконструированный объект, сохранение жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии, а также жалобы на действия должностных лиц, связанных с узаконением или отказом в регистрации самовольной постройки.
Споры о признании права собственности
на самовольные строения
Владельцы и пользователи земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество; строительство считается законченным и вновь созданное имущество признается объектом права собственности согласно ст. 236 ГК ПМР с момента государственной регистрации. При этом государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 239 ГК ПМР признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п.3 ст. 239 ГК ПМР допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.
Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок.
Хотя порядок предоставления земельных участков под уже возведенное самовольное строение законодательно не урегулирован, право на самовольную постройку, при отсутствии у истца прав на соответствующий земельный участок, могло быть признано судом при наличии четко выраженной позиции собственника по вопросу: намерен ли он или нет предоставлять земельный участок под самовольную постройку. В такой ситуации, документом, подтверждающим согласие собственника земли на предоставление самовольному застройщику земельного участка, мог являться либо проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки либо письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.
Вместе с тем, наличие согласия местной администрации на предоставление земельного участка и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно.
Создание нового объекта подразумевает не только наличие прав на земельный участок, но и соблюдение определенной процедуры при осуществлении строительства, которая включает в себя получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.
При нарушении указанной выше процедуры осуществления строительства возведенная постройка в соответствии с требованиями ст. 239 ГК ПМР квалифицируется как самовольная. Вместе с тем, только лишь факт нарушения такой процедуры, заключающийся в отсутствии разрешения на строительство и ввода построенного объекта в эксплуатацию, не может рассматриваться в качестве безусловного препятствия для легализации самовольного строения.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, соблюдения его целевого назначения, а также факта существования на нем соответствующей постройки (тех документов, которые требуются для проведения регистрации в административном порядке) необходимо истребовать у истца представления и других доказательств законности существования такого строения. Такими доказательствами, в частности, являются: документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, заключения технических обследований; документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, например: мнение владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка, выраженное в соответствующих заявлениях. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, суд может потребовать и дополнительные документы. В частности, это потребуется, если, например, возникнет вопрос, не нарушает ли проводимое строительство внешнего облика сложившейся застройки города или иного поселения. Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, суд привлекает к участию в деле специалиста или назначает соответствующую экспертизу.
В соответствии с требованиями ст. 239 ГК ПМР право собственности на самовольную постройку может быть признано как непосредственно за лицом, построившим ее, так и за лицом, которое какого-либо отношения к строительству не имело, но является законным владельцем земельного участка, на котором эта постройка находится, с возмещением расходов лицу, осуществившему строительство.
В таких случаях, суд вправе потребовать от истца представления доказательств, подтверждающих тот факт, что постройка производилась самим застройщиком и за его счет.
В тех случаях, когда строительство велось на чужом земельном участке, но по воле его собственника, и между сторонами существует договор об условиях строительства, спор должен разрешаться в зависимости от его условий. При этом заинтересованные лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения или владельцем (пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и средства. При недоказанности этого соглашения они могут претендовать только лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.
Не допускается изменение, в том числе и судом, разрешенного использования земельного участка. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено.
На случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, приобретательная давность не может распространяться.
Снос самовольных строений
Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства. Таковой санкцией в силу требований ст. 239 ГК ПМР является снос самовольной постройки и применение ее возможно только в судебном порядке.
Согласно требованиям ст. 239 ГК ПМР лицо, самовольно осуществившее постройку, не приобретает право собственности на нее, такая постройка подлежит сносу осуществившим его лицом за свой счет, за исключением случаев, когда в соответствии с ч.3 названной статьи самовольная постройка может быть легализована. Исходя из содержания ст. 239 ГК ПМР иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Право на предъявление такого иска, безусловно, принадлежит лицу, которому право владения и пользования земельным участком, на котором возведена постройка, принадлежит на законном основании. Это вытекает из содержания ст. 321 ГК ПМР, где закреплено правило, согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таковым лицом может являться не только собственник земельного участка, но и арендатор либо лицо, которому право владения и пользования земельным участком принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или наследуемого владения.
Проверяя наличие у истца права на предъявление требования о сносе самовольного строения, суд должен предложить лицу, обращающемуся в суд с такими требованиями, представить документы, свидетельствующие о наличии у истца соответствующих прав на конкретный земельный участок. Такими документами являются постановления компетентных органов о предоставлении земельного участка, договор аренды, государственный акт на землю, т.е. правоустанавливающие документы. Вместе с тем, в отдельных случаях не всегда сразу бывает ясно, в границах ли земельного участка истца находится спорное строение. В этой связи суд вправе потребовать от истца представления дополнительных землеустроительных документов, материалов топосъемки и т.д.
Требования о сносе самовольного строения, как правило, предъявляет лицо, которому на законном основании принадлежит право владения или пользования соответствующим земельным участком, на котором возведена постройка. Однако требовать сноса самовольной постройки могут также органы местного самоуправления — администрации муниципальных образований — именно в их компетенцию входят вопросы регулирования планировки и застройки территорий муниципального образования; владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; выдачи разрешений на строительство; предоставления земельных участков для строительства и реконструкции. В этой связи требования органа местного самоуправления могут быть мотивированы только публичным интересом: нарушением градостроительных и иных норм, угрозой жизни и здоровью граждан, искажением архитектурного ансамбля и др., и этого достаточно для признания такого лица надлежащим истцом.
При этом органы местного самоуправления вступают в процесс на стороне истца не только как контролирующие органы, но и как представители собственника соответствующих земельных участков, на которых возведены самовольные постройки третьими лицами.
Помимо органов местной власти, иск о сносе самовольных строений может предъявить прокурор, который обращается в суд в защиту публичных интересов.
В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 239 ГК ПМР судебное признание права собственности невозможно, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан. Таким образом, надлежащими истцами по искам о сносе самовольных строений являются также лица, права и охраняемые законные интересы которых ведением самовольного строительства нарушаются. Указанные лица также как и владельцы земельных участков, на которых самовольно возведены строения, могут быть субъектами негаторного требования, что следует из требований ст. 321 ГК ПМР.
Вместе с тем, если в случае возведения самовольного строения на чужом земельном участке истцу достаточно подтвердить факт «захвата» ответчиком земельного участка, то в случае предъявления требований о сносе самовольного строения по мотивам нарушения прав и законных интересов на истце лежит обязанность доказать, что сохранение постройки нарушает его права либо создает угрозу его жизни и здоровью. В такой ситуации юридическое значение будет иметь факт доказанности нарушений прав истца самим строением, не связанный с процедурой осуществления его строительства (получением соответствующих разрешений, согласований).
Принимая к своему производству исковые заявления, в которых в качестве основания своих требований истцы указывают на нарушения своих прав и законных интересов, наличие со стороны спорного строения угрозы для их жизни и здоровья, судьям следует иметь в виду, что в соответствии с требованиями ст. 128 ГПК ПМР, истец должен указать в своем исковом заявлении, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения его прав или законных интересов, а также сослаться на обстоятельства, на которых истец основывает свои требования и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. Поскольку положения данной статьи обязывают истца прилагать к исковому заявлению документы, подтверждающие обстоятельства, на которых он основывает свои требования, следует обращать внимание на наличие в исковом материале таких документов, которыми, в зависимости от указываемых истцами обстоятельств, могут, например, являться: заключения органов пожарной охраны, Энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора и т.д. При несоблюдении истцом приведенных выше требований, его исковое заявление может быть оставлено без движения в порядке, предусмотренном ст. 132 ГПК ПМР.
Вместе с тем, решая указанные вопросы на стадии принятия искового заявления, следует иметь в виду, что не всегда истец имеет объективную возможность представить доказательства нарушения своих прав при подаче искового заявления (например: заключение технической экспертизы, свидетельствующей, что возведенная ответчиком постройка не соответствует строительным нормам и правилам и создает угрозу для 3-их лиц). Возможности истца по представлению доказательств на стадии подачи искового заявления должны быть правильно оценены судом во избежание необоснованного отказа в принятии искового заявления. Такие доказательства могут быть получены судом при рассмотрении дела по существу путем назначения в необходимых случаях соответствующей экспертизы или привлечения к делу специалиста, в порядке, предусмотренном ст. ст. 77, 180 ГПК ПМР.
Помимо вопроса о надлежащем истце, суду при установлении факта самовольного строительства необходимо определить, кто в данном случае должен отвечать перед истцом в качестве ответчика, поскольку именно на ответчика судом возлагается обязанность по сносу самовольного строения. Кроме того, при сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных нарушений и привести земельный участок в пригодное для пользования состояние за свой счет.
По своему содержанию, а также по последствиям удовлетворения, иск о сносе самовольной постройки представляет собой негаторное требование (ст. 321 ГК ПМР). На такие требования, исходя из содержания ст. 224 ГК ПМР, срок исковой давности не распространяется.
Запрет строительства
Предметом негаторного иска могут являться и требования собственника либо законного владельца о предотвращении возможного нарушения его прав, когда налицо угроза такого нарушения. С помощью такого негаторного требования собственник или законный владелец может добиваться запрета строительства того или иного сооружения, если оно будет препятствовать пользоваться имуществом.
Предметом доказывания таких исковых требований являются обстоятельства, подтверждающие, что действия ответчика препятствуют в осуществлении права пользования и распоряжения вещью по ее назначению, при этом бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце.
Вместе с тем, требовать запрета строительства граждане могут, обращаясь в суд с иском о защите прав, свобод и законных интересов и лицу, обращающемуся с таким требованием, необходимо обосновать наличие юридического интереса, поскольку правом на обращение в суд обладают только заинтересованные лица. От того, как суд определит этот юридический интерес, зависит и результат рассмотрения дела.
Согласно ст. 128 ГПК ПМР истец обязан в исковом заявлении указать, в чем именно заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод и законных интересов. От этого обоснования зависит и определение судом наличия или отсутствия в требованиях истца правовой заинтересованности, что необходимо при решении вопроса о принятии либо отказа в принятии искового заявления. Не всегда этот юридический интерес можно определить на стадии принятии искового заявления, поэтому вопрос о том, нарушены ли права, свободы и законные интересы истца подлежат исследованию судом при рассмотрении дела по существу, в процессе которого гражданин должен доказать имеют ли место данные нарушения. Вместе с тем, когда отсутствие такого интереса очевидно, данное обстоятельство может быть расценено как основание для отказа в приеме искового заявления по правилам п.1 ч.1 ст. 131 ГПК ПМР.
Инициатором возбуждения гражданского дела о запрете строительства может являться и прокурор, полномочия которого на обращение в суд в защиту прав, свобод и охраняемых законом интересов других лиц или неопределенного круга лиц производны от компетенции данного должностного лица, закрепленной в законе, заключающейся в надзоре за исполнением действующих на территории ПМР нормативных актов.
Сохранение жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии
В силу ст. 301 ЖК ПМР переустройство помещений в жилых домах производится в порядке определенном градостроительным законодательством ПМР.
Основные требования к осуществлению переустройства установлены ст. 302 ЖК ПМР.
Согласно ч. 33 ст. 2 ЖК ПМР переустройством помещений является выполнение работ, связанных с осуществлением перепланировки, переоборудования и (или) реконструкции помещений с сохранением или изменением общей площади помещения.
Перепланировка помещений — это проведение строительных работ в одном или нескольких смежных помещениях здания в целях изменения эксплуатационных свойств помещений при сохранении общих технико-экономических показателей в пределах параметров объекта переустройства с сохранением общей площади жилого дома (квартиры), требующих изменения инвентаризационно-технической документации (ч. 34 ст. 2 ЖК ПМР).
Переоборудование помещений — это изменение помещения (помещений), связанное с изменением его (их) функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения, эксплуатации, требующих внесения изменений в инвентаризационно-техническую документацию.
Переустройством не является устройство (разборка) встроенной мебели, антресоли и замена инженерного оборудования без его перестановки.
При подаче искового заявления по делам о переустройстве и перепланировке жилого помещения истец обязан подтвердить соблюдение определенного законом порядка получения разрешения на переустройство и перепланировку жилого помещения местной администрации. При несоблюдении порядка получения разрешения на переустройство и перепланировку жилого помещения судья отказывает в принятии искового заявления.
Предметом доказывания по данной категории дел является:
1) повышение благоустройства квартиры за счет переустройства и перепланировки жилого помещения (подсобных помещений);
2) наличие разрешения местной администрации на переустройство и перепланировку жилого помещения (подсобных помещений);
3) цель переустройства и перепланировки жилого помещения (подсобных помещений);
4) соответствие переустройства и перепланировки, которую собирается производить лицо, тому, на что получено разрешение;
5) наличие согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя на переустройство и перепланировку жилого помещения (подсобных помещений);
6) причины несогласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя на переустройство и перепланировку жилого помещения;
7) наличие нарушений прав других лиц переустройством и перепланировкой жилого помещения (подсобных помещений);
8) безопасность переустройства и перепланировки жилого помещения для инженерных сетей;
9) другие обстоятельства.
Распределение обязанностей по доказыванию подчинено общему правилу (ст. 54 ГПК ПМР).
Необходимыми доказательствами по данной категории дел являются:
- ордер на квартиру (договор купли-продажи и другие правоустанавливающие документы);
- выписка из лицевого счета;
- копия решения местной администрации о разрешении переустройства и перепланировки жилого помещения (подсобных помещений);
- план квартиры;
- проект переустройства и перепланировки квартиры (подсобных помещений);
- подтверждение несогласия (или согласия) нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя на переустройство и перепланировку жилого помещения;
- другие доказательства, подтверждающие основания требований и возражений сторон.
Порядок и ограничения по переустройству помещений в жилом доме регулируются ст. ст. 303 -307 ЖК ПМР.
Помещение, переустройство которого осуществлено в отсутствие согласованного в установленном порядке архитектурного проекта (плана-схемы) переустройства и (или) решения о разрешении на осуществление работ по переустройству, может быть сохранено в переустроенном виде по решению уполномоченного органа после рассмотрения вопроса о нормативной допустимости произведенных изменений в случае, когда эти изменения не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае установления уполномоченным органом несоответствия произведенных самовольных изменений строительным, экологическим и иным нормам и правилам, лица, самовольно перестроившие помещения в жилом доме, обязаны за свой счет привести такое жилое помещение в прежнее состояние в срок и порядке, которые устанавливаются уполномоченным органом. Решение о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние заинтересованным лицом может быть обжаловано в судебном порядке (ст. 308 ЖК ПМР).
В случае если соответствующее помещение не будет произведено в прежнее состояние в установленный срок, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с иском о принудительном приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние.
Истцами по таким делам будут выступать лица, самовольно переустроившие (перепланировавшие) помещения, собственниками или нанимателями которых они являются. Вместе с тем, указанные лица могут участвовать в процессе и в качестве ответчиков в случае предъявления в суд иска о пресечении незаконной перепланировки (переустройства) или приведении помещения в первоначальное состояние лицом, чьи права и законные интересы такой перепланировкой (переустройством) нарушаются.
И в том, и другом случае предметом доказывания будет соответствие жилых помещений после проведения переустройства, перепланировки строительным, санитарно-гигиеническим и эксплуатационно-техническим нормам, а также отсутствие отрицательного влияния произведенных переустройства, перепланировки на конструкции жилого дома. Данные обстоятельства должны подтверждаться техническими заключениями, составленными по результатам обследования квартир после проведения строительных работ, а также заключениями, данными отдельными учреждениями санитарно-гигиенического контроля и пожарной безопасности, а в необходимых случаях и заключениями экспертизы.
Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект
Согласно ч. 36 ст. 2 ЖК ПМР реконструкция помещения это проведение строительных работ, связанных с сохранением или изменением функционального назначения объекта, направленных на повышение эффективности его использования, а также проведение работ, связанных с созданием встроено-пристроенного объекта капитального строительства, не представляющего собой самостоятельного конструктивного целого и имеющего общее внутридомовое сообщение, требующих изменения инвентаризационно-технической документации.
Перечень работ, относящихся к перепланировке, переоборудованию и реконструкции помещений в жилых домах, устанавливает уполномоченный Президентом ПМР исполнительный орган государственной власти (п. 2 ст. 302 ЖК ПМР
Статья 239 ГК ПМР не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Не урегулированы они и положениями Жилищного Кодекса ПМР. Так, ст. 301 ЖК ПМР предусматривает возможность узаконения переустройства и перепланировки соответствующего жилого помещения.
Вместе с тем, исходя из содержания приведенной нормы следует, что сохранение переустройства и/или перепланировки ограничены только лишь пределами (границами) конкретного жилого помещения.
Возникает вопрос о возможности легализации объекта, возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, находящихся за пределами жилого помещения (квартиры) в целях «присоединения» их к существующему жилому помещению. При этом следует иметь в виду, что целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов с иным назначением как путем изменения архитектурного облика здания: надстройки, пристройки, так и за счет освоения площадей внутри каркаса здания без изменения его внешнего облика. При такой ситуации, когда появление в процессе реконструкции (вне зависимости от того, как она проводилась) дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, по всей видимости, легализация их должна производиться через признание права собственности. Такая легализация в порядке, предусмотренном ст. 301 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможность признания права собственности на реконструированный объект, поскольку допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что ни одно и то же. В этой связи есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК ПМР). Это относится и к тем ситуациям, когда необходимо узаконить существование объекта, созданного в процессе реконструкции, и к тем, когда произведенная реконструкция признается самовольной. Отождествление «самовольно реконструированного объекта» и «самовольной постройки» обусловлено, кроме того и тем, что реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (ст. 1-6 Закона ПМР «Об основах градостроительства», ст. 22 Закона ПМР «Об архитектурной деятельности»).
При этом, как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В такой ситуации, обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции по существу должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект. В этой связи порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. Так, суд должен располагать актами строительных экспертиз, показывающих, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, и не создает угрозу для третьих лиц, заключениями органов пожарной охраны, Энергонадзора, санитарного надзора и т.д.
При возникновении вопросов, требующих специальных познаний, суд вправе обратиться к помощи специалиста или назначить соответствующую экспертизу.
Вместе с тем, следует иметь в виду, что зачастую такие споры могут возникнуть в отношении реконструированного объекта, на который распространяется режим общей долевой собственности. Проведение соответствующих работ, затрагивающих общее имущество, должно быть основано на соглашении между сособственниками, что вытекает из требований ст. 269-270 ГК ПМР. Отсутствие такого согласия может повлечь для истца негативные последствия — в виде отказа в удовлетворении требований об узаконении проведенной реконструкции.
Рассматривая споры как о признании права собственности на реконструированный объект, так и о признании реконструкции самовольной, суды должны правильно определять субъектный состав сторон спорных правоотношений. В тех случаях, когда реконструируемый объект (жилой дом, общие помещения жилого дома) находится в режиме общей долевой собственности, к участию в деле должны привлекаться все сособственники такого реконструированного объекта, поскольку от их позиции (при условии получения положительных заключений контролирующих органов) будет зависеть вопрос: возможна легализация самовольной реконструкции либо ее следует признавать самовольной, что соответственно влечет применение санкций, предусмотренных ст. 239 ГК ПМР. Кроме того, в тех случаях, когда реконструкция объекта влечет изменение долей в общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции объект недвижимости, судьи должны ориентировать истцов на предъявление одновременно с требованиями о признании права собственности на реконструированный объект и исковых требований к сособственникам об изменении (перераспределении) долей в общей долевой собственности.
С исками о признании реконструкции (пристройки, надстройки, переустройства чердачных, подвальных помещений и.т.д.) самовольной (незаконной), как правило, обращаются лица, являющиеся сособственниками реконструируемого объекта. При этом в качестве одного из оснований своих требований истцы ссылаются на нарушение порядка получения согласия на проведение реконструкции либо на неполучение от них согласия на проведение соответствующих работ.
Однако отсутствие такого согласия не всегда может быть расценено как безусловное основание для удовлетворения требований о сносе самовольно реконструированного объекта.
Признаками самовольной реконструкции является не только отсутствие согласия сособственника на ее проведение, но и отсутствие необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, и разрешения на строительство. Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 239 ГК ПМР.
При этом суд может применить санкцию как в виде сноса, если самовольная реконструкция выразилась в надстройке или пристройке, так и в виде возложения обязанности по восстановлению реконструированного объекта, приведению его в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции.
Заключительные положения
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект, являются основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество. Решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии является основанием для внесения изменений в техническую документацию квартиры, а в случаях, когда жилое помещение находится в собственности, измененные сведения об объекте подлежат внесению и в Единый государственный реестр прав. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: о правообладателе, адрес (местонахождение) объекта, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности — доли в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и возникнет необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями ст. 204 ГПК ПМР.
В этой связи судебная коллегия считает необходимым привести примерные тексты изложения резолютивной части решения по категории дел, которые рассматриваются в данных разъяснениях.
По делам о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии:
«Сохранить квартиру № по ул. ……, д. № в г. Тирасполе в перепланированном виде. Считать общую площадь квартиры …., в том числе жилую ….; площадь ванной — …, туалета …., коридора ….. Внести данные изменения в техническую документацию квартиры № дома № по ул. …..г. Тирасполя.
По делам о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии:
«Сохранить произведенные переустройства в квартире № … по ул. …….. дома № в г. Тирасполе в виде переноса унитаза, демонтажа в санузле ванны и установки душевой кабины и умывальника; демонтажа отопительной батареи в кухне; переноса водонагревательной колонки их ванной в кухню».
По делам о признании права собственности на самовольное строение:
«Признать за Ф.И.О. право собственности на жилой дом, представляющий собой двухэтажное строение с мансардой, общей площадью ……., жилой ……., расположенное на земельном участке мерою……, расположенном по адресу:….
По делам о признании права собственности на реконструированный объект:
«Признать за Ф.И.О. право собственности на измененный в процессе реконструкции объект права — квартиру №… дома №… по ул. ………….. г. Тирасполе (или «признать право собственности на реконструированную квартиру, созданную в процессе освоения чердачного пространства, строительства пристройки и т.д.), включить в состав квартиры созданные в процессе освоения чердачного пространства (строительства пристройки ) 2 жилые комнаты, площадью … и …. (описание этих объектов по техническому паспорту БТИ).
Считать квартиру …. дома …. по ул. …….. г. Тирасполь 2-уровневой, состоящей из …. комнат, общей площадью……, жилой ……. .
Сохранить возведенную Ивановой двухэтажную пристройку к жилому дому № … по ул. ………, состоящую из ………..
Включить в состав жилого дома вновь созданные в процессе строительства пристройки помещения:…, внести изменения в технические характеристики данного объекта права: считать дом № ….. общей площадью … жилой
Изменить размер долей Ивановой, Петровой, Сидоровой в общей долевой собственности на жилой дом № .. по ул. ….. в г. Тирасполе.
Признать за Ивановой право собственности на 3/5 доли указанного жилого дома, за Петровой 1/5 доли, за Сидоровой 1/5 доли.
