УПРОЩЕННАЯ ПРОЦЕДУРА РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
С.Ф. Григорица, начальник отдела государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Государственного учреждения «Регистрационная палата»
С принятием части I Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики на территории нашей республики был введен правовой институт регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 142 названного Кодекса). Кроме того, в развитие положений статей Кодекса был принят Указ Президента Приднестровской Молдавской Республики «Об утверждении единой системы государственной регистрации» № 25 от 15.01.01, в котором нашли отражение наиболее общие вопросы регистрации прав на недвижимость. Этим Указом Министерству юстиции Приднестровской Молдавской Республики поручалось разработать Положение о порядке регистрации прав на недвижимость. Оно же должно было определить срок, с которого соответствующее учреждение юстиции (Регистрационная палата) должно приступить к регистрации. Приказом Министерства юстиции № 319 от 04.06.01 такой порядок был утвержден, а приказом № 420 от 22.08.01 был установлен срок (10.09.01) начала государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики «Об утверждении единой системы государственной регистрации» определялось, что права, возникшие до введения нового порядка регистрации прав на недвижимость (до 10.09.01) и оформленные в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, признаются и их регистрация не требуется, но может быть осуществлена по желанию правообладателя. Для государственного и муниципального недвижимого имущества, как особого объекта гражданских правоотношений, было установлено обратное требование, в соответствии с которым любые сделки с таким имуществом требуют предварительной регистрации прав на него[1]. Требование означало, что права на недвижимое имущество предприятий, включенных в государственную программу разгосударствления и приватизации, и на объекты недвижимости малой приватизации должны быть предварительно зарегистрированы, для того чтобы в дальнейшем их можно было реализовывать.
В соответствии с общим порядком регистрации прав на недвижимость [2] выделяется пять типов документов, предоставление которых необходимо для проведения регистрации прав на недвижимое имущество, а именно:
1. заявление;
2. документ, подтверждающий оплату регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, размер которой установлен Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики «Об утверждении размеров регистрационного сбора за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также за внесение объекта учета (обновленных данных) в реестр государственного и муниципального имущества» от 16.07.01 № 355 (с изменениями и дополнениями);
3. документ, подтверждающий личность заявителя; для юридического лица – свидетельство о государственной регистрации юридического лица и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, а также документ, удостоверяющий личность лица, выступающего от имени юридического лица, и доверенность (за исключением директора), на основании которой оно действует;
4. технические документы, к которым относятся: технический паспорт, инвентарное дело, план объекта недвижимости, регистрационное удостоверение;
5. правоустанавливающие документы, то есть документы, подтверждающие правомерность и обоснованность возникновения, приобретения соответствующих прав конкретным лицом на конкретные объекты недвижимого имущества. Примерный перечень таких документов указан в Положении «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[3].
Что касается предоставления документов первых трех типов, то с ними у заявителей особых затруднений не возникает. А вот с документами последних двух типов, которые, в принципе, являются основными документами при регистрации прав на недвижимость, ситуация абсолютно обратная.
Уже после первых обращений в ГУ «Регистрационная палата» с целью зарегистрировать права на объекты недвижимости предприятий, включенных в государственную программу разгосударствления и приватизации, и последующей оценкой министерствами ситуации в подведомственных предприятиях, выяснилось, что большинство из них не имеют технической документации на недвижимое имущество. И, кроме того, практически все не имеют правоустанавливающих документов, подтверждающих принадлежность именно этих объектов недвижимости государству (муниципальному образованию) и соответствующему предприятию.
В данной ситуации лицо, считающее себя правообладателем конкретного недвижимого имущества, не могущее подтвердить свои права надлежащими документами, должно либо восстанавливать эти документы – в случае, если они были утеряны, либо в судебном порядке устанавливать факт, имеющий юридическое значение. Но для объектов недвижимого имущества предприятий, включенных в государственную программу разгосударствления и приватизации, и для объектов недвижимости малой приватизации был установлен иной упрощенный порядок регистрации прав на них.
В связи с тем, что общие вопросы регистрации прав утверждены Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики, то и упрощенный порядок также был установлен Указом Президента «Об упрощении процедуры, связанной с регистрацией прав на недвижимое имущество организаций (предприятий), включенных в государственную программу по проведению разгосударствления и приватизации в Приднестровской Молдавской Республики на 2001-2002 годы» от 10.06.02 № 364 и его же Распоряжением «О первоочередных мерах по выполнению Закона Приднестровской Молдавской Республики «Государственная программа по проведению разгосударствления и приватизации в Приднестровской Молдавской Республики на 2001-2002 годы» от 04.06.02 № 381рп. Данными нормативными правовыми актами устанавливались требования к различным участникам процесса. К муниципальным предприятиям «Бюро Технической Инвентаризации» - по вопросам технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. К государственным администрациям и Министерству природных ресурсов и экологического контроля Приднестровской Молдавской Республики - по вопросам предоставления земельных участков и оформления необходимых для этого документов. К Министерству экономики Приднестровской Молдавской Республики - по вопросу разработки и утверждения тарифов и расценок на работы, выполняемые вышеуказанными органами и организациями в рамках утвержденной упрощенной процедуры регистрации прав на недвижимость. К Государственному учреждению «Регистрационная палата» - по перечню документов, на основании которых должна проводиться регистрация прав на недвижимость организаций (предприятий), включенных в государственную программу по проведению разгосударствления и приватизации в Приднестровской Молдавской Республике на 2001-2002 годы, но не имеющих правоустанавливающих документов, перечень которых установлен Положением «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденным вышеупомянутым Приказом Минюста.
Технические документы на объекты недвижимости являются специфическими документами, описывающими соответствующие параметры, свойства и качества недвижимого имущества. В результате этого описания (инвентаризации) за объектом фиксируются такие индивидуализирующие качества, которые позволяют отличить его от других объектов. К данным качествам относятся адрес, этажность (для зданий), площадь, объем, назначение, наименование – в соответствии с техническими требованиями. Для установления и фиксации таких параметров и свойств необходимо проводить непосредственное обследование и измерение объектов недвижимости с применением специальных технических инструментов и знаний. Осуществляют эту деятельность специально созданные организации – Муниципальные предприятия «Бюро Технической Инвентаризации», в ходе которой должны составляться установленной формы документы, фиксирующие соответствующие свойства и качества объектов с присвоением им литер и инвентарных номеров.
Такие документы специфичны, и замена их другими без существенных негативных последствий для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним невозможна. Без этих технических документов регистрация превратилась бы в регистрацию того, что захотел заявитель, а не того, что есть на самом деле, и что проверено соответствующим независимым органом. Следовательно, и при упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость сохранилась обязательность предоставления технических документов.
В то же время большинство предприятий, включенных в государственную программу разгосударствления и приватизации в Приднестровской Молдавской Республики на 2001-2002 годы, технической документации на объекты недвижимости не имело. Поэтому проведение массовой инвентаризации их объектов в сроки, указанные названной программой, силами Бюро Технической Инвентаризации не представлялось возможным. Для решения этой проблемы было разрешено осуществлять техническую инвентаризацию объектов недвижимости предприятия специально созданной комиссией самого предприятия. При этом участие в ее составе представителя Бюро Технической Инвентаризации было обязательно[4].
В функции представителя Бюро в таком случае входило удостоверение правильности (верности) процесса инвентаризации установленному порядку.
По результатам деятельности такой комиссии Бюро Технической Инвентаризации должно оформить необходимые технические документы и нести ответственность за их достоверность. До введения нового порядка регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на Бюро, помимо проведения технической инвентаризации недвижимости, возлагалась обязанность проведения регистрации документов, подтверждающих права соответствующих лиц на определенные объекты недвижимого имущества. В связи с этим оформляемые в Бюро Технической Инвентаризации документы выполняли роль не только технических, но и правоподтверждающих документов. После принятия Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики и введения установленной им процедуры регистрации прав на объекты недвижимого имущества документы, выдаваемые Бюро Технической Инвентаризации, после 10.09.01 утратили статус правоподтверждающих и стали носить исключительно технический характер.
Если технические документы определяют физическое наличие объекта недвижимого имущества и его индивидуализирующие признаки, то правоустанавливающие документы устанавливают правовое положение объекта недвижимости, определяя, кому и на каком праве соответствующий объект принадлежит. При регистрации прав на недвижимость по упрощенной процедуре в качестве правоустанавливающих были определены следующие документы: специальный приказ руководителя соответствующего министерства; мотивированное объяснение в письменной форме, скрепленное подписями и печатями руководителей соответствующих организаций (предприятий), министерств и ведомств. Кроме того, права на недвижимое имущество подтверждаются опосредованно – через предоставление документов, подтверждающих права на земельный участок, на котором располагается соответствующее недвижимое имущество[5].
При изучении данных норм, возникают некоторые вопросы. О чем должен быть приказ, какого содержания должно быть объяснение? А также ряд вопросов по документам, подтверждающим права на земельный участок.
Необходимо отметить, что введение опосредованного признания прав на недвижимость через подтверждение прав на земельный участок, на котором она располагается, не является надуманным изобретением. Данный порядок является отражением принципа единства объекта недвижимости, присущего правовым системам многих стран Европы, например, Германии. По данному принципу недвижимость следует судьбе того земельного участка, на котором она располагается и наоборот. Данное положение нашло отражение и в земельном законодательстве Российской Федерации[6].
В связи с тем, что приказ руководителя соответствующего министерства выступает в качестве правоустанавливающего документа, он должен содержать присущую такому документу информацию: кому, на каком праве конкретное недвижимое имущество принадлежит. Кому – Приднестровской Молдавской Республике. Кроме того, может быть указано предприятие, на балансе которого находится недвижимость. На каком праве – праве собственности. Конкретное недвижимое имущество – должны быть расписаны все объекты недвижимости в точном соответствии с наименованиями, указанными в технических документах. Что касается письменного объяснения, то оно должно быть мотивированным. То есть содержать указание на причины, по которым отсутствуют правоустанавливающие документы, а также официальное подтверждение из государственного архива об отсутствии там таких документов. По всей видимости, подготовку такого объяснения должно делать само предприятие, в том числе и для отчета перед министерством по подведомственности. А руководитель может либо скрепить данное объяснение своей подписью и печатью, либо указать эти объяснения в своем приказе. При всем этом подготовка приказа и письменного объяснения, в принципе, не вызывает каких-либо существенных затруднений, чего нельзя сказать о документах, подтверждающих права на землю и опосредованно (совместно с приказом и объяснением соответствующих министерств, ведомств, организаций и предприятий) подтверждающих права на объекты недвижимости, расположенные на конкретном земельном участке.
Нормативные документы, вводившие упрощенную процедуру регистрации прав на недвижимое имущество, были приняты до вступления в силу Земельного кодекса Приднестровской Молдавской Республики. Поэтому в качестве документов, подтверждающих права на земельные участки, выступали документы, предусмотренные в качестве таковых действовавшим на тот момент земельным законодательством (Земельный кодекс Молдавской ССР). Земельные участки предоставлялись на конкретном праве решением органа, компетентного принимать такие решения, в соответствии с законодательством, действовавшим на момент вынесения такого решения. На основании такого решения правообладателю выдавался государственный Акт на право пользования (владения) землей, форма и порядок выдачи которого устанавливалась до 14.07.00 Постановлением Совета Министров СССР «О выдаче землепользователям государственных актов на право пользования землей» № 199 от 06.03.75. Акт выдавался исполнительным комитетом районных (городских) Советов депутатов трудящихся.
С 14.07.00 форма акта была изменена[7]. В соответствии с Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики от 24.04.01 «О внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства Приднестровской Молдавской Республики «О единой форме государственного акта на право пользование землей» № 272 от 14.07.00» новые акты стали выдаваться за подписью главы соответствующей государственной администрации и руководителя Министерства природных ресурсов и экологического контроля Приднестровской Молдавской Республики.
С принятием нового Земельного кодекса Приднестровской Молдавской Республики (22.07.02) несколько изменились основания приобретения прав на земельные участки и виды прав, на которых земля может предоставляться. Также изменились требования к содержанию ряда документов. Введение Земельным кодексом новых положений повлекло внесение изменений и корректировки требований, установленных при введении упрощенной процедуры регистрации прав на недвижимость. Указ Президента «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Приднестровской Молдавской Республики от 10.06.02 № 364 «Об упрощении процедуры, связанной с регистрацией прав на недвижимое имущество организаций (предприятий), включенных в государственную программу по проведению разгосударствления и приватизации в Приднестровской Молдавской Республике на 2001-2002 годы» № 665 от 31.10.02 предусмотрел не все требования, установленные Земельным кодексом к перечню и содержанию документов, подтверждающих правомерность предоставления прав на земельный участок. И все же необходимость их исполнения сохранилась в силу прямого указания на это в законе – Земельном кодексе.
Предприятия, включенные в государственную программу разгосударствления и приватизации в Приднестровской Молдавской Республике на 2001-2002 годы, являясь юридическими лицами, могут получить земельный участок только на праве долгосрочного и краткосрочного пользования или в аренду[8].
При этом в краткосрочное пользование земля предоставляется только для огородничества, сенокошения и выпаса скота[9]. При аренде земельных участков не оформляется государственный акт на право пользования (владения) землей[10], а предоставление такого акта необходимо в соответствии с упрощенной процедурой регистрации прав на недвижимость. Таким образом, остается лишь право долгосрочного пользования земельным участком.
Земельный участок предоставляется в долгосрочное пользование на основании решения соответствующего органа государственной или местной власти и договора, заключаемого между лицом, которому предоставляется земельный участок, и органом его предоставившим[11]. В данных документах должна содержаться информация о разрешенном использовании земельного участка и категории земель[12].
На основании данных документов, а также акта установления и согласования границ землепользования[13] оформляется государственный акт на право пользования (владения) землей, обязательным приложением к которому является план земельного участка, удостоверяемый Министерством природных ресурсов и экологического контроля Приднестровской Молдавской Республики. В документе указывается кадастровый номер и другие сведения в соответствии с абзацем 2 пункта 5 статьи 160 Земельного кодекса республики. В соответствии с пунктом 5 Указа Президента Приднестровской Молдавской Республики № 364 от 10.06.02 в редакции Указа Президента № 665 от 31.10.02 и пунктом 1 Распоряжения Президента № 381рп от 04.06.02 Министерству природных ресурсов и экологического контроля Приднестровской Молдавской Республики для оформления данных документов упрощенным порядком либо принятия мотивированного решения об отказе в их оформлении установлен срок не более 3 (трех) дней со дня поступления комплекта необходимых для этого документов.
После подготовки и оформления всех документов, необходимых для проведения регистрации прав на недвижимость по упрощенной процедуре, правообладатель в лице соответствующего органа или иное лицо по доверенности такого органа представляют в Государственное учреждение «Регистрационная палата» необходимый комплект документов. Данный пакет должен содержать пять типов документов (которые описаны выше) с учетом требований и особенностей, связанных с введенной упрощенной процедурой регистрации прав на недвижимость. В течение пяти рабочих дней со дня подачи комплекта необходимых документов[14] «Регистрационная палата» обязана провести анализ представленных документов на их соответствие требованиям действующего законодательства[15] и зарегистрировать права на объекты недвижимого имущества либо вынести письменный отказ в регистрации прав с соответствующей мотивировкой принятого решения.
Однако следует учесть, что часть работ, выполняемых при подготовке документов, необходимых для регистрации прав на недвижимость по упрощенной процедуре, осуществляется не самими органами, выдающими такие документы (например, при технической инвентаризации объектов недвижимости), или документы оформляются упрощенным порядком (при получении документов на земельные участки). Поэтому расценки при таком оформлении документов должны быть понижены. Пунктами 6 и 8 Указа Президента Приднестровской Молдавской Республики № 364 от 10.06.02 в редакции Указа Президента № 665 от 31.10.02 было установлено, что тарифы и расценки на удостоверительные работы, выполняемые Министерством природных ресурсов и экологического контроля Приднестровской Молдавской Республики, городскими (районными) Бюро Технической Инвентаризации и органами, в ведении которых находятся вопросы землеустройства, рассчитываются исходя из фактической себестоимости регистрационных работ. И что плата за работы, проводимые соответствующими органами по оформлению и выдаче документов в порядке их переоформления, необходимых для получения государственного акта землепользования, взимается в размере фактических затрат, производимых в процессе переоформления, исходя из того, что эти работы осуществляются бюджетной организацией. Кроме того, в пункте 3 Распоряжения Президента Приднестровской Молдавской Республики № 381рп от 04.06.02 Министерству экономики давалось поручение разработать тарифы и расценки на работы, выполняемые вышеуказанными органами, исходя из себестоимости таких работ и считая эти работы государственным заказом.
В ходе реализации требований Закона Приднестровской Молдавской Республики «О малой приватизации» выяснилось, что при регистрации прав на объекты недвижимого имущества, включенные в программу малой приватизации, возникают такие же проблемы, что и у предприятий, включенных в государственную программу разгосударствления и приватизации. В целях исполнения названного Закона был издан Указ Президента «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Приднестровской Молдавской Республики от 10.06.02 № 364 «Об упрощении процедуры, связанной с регистрацией прав на недвижимое имущество организаций (предприятий), включенных в государственную программу разгосударствления и приватизации в Приднестровской Молдавской Республике на 2001-2002 годы», которым действие Указа Президента № 364 от 10.06.02 было распространено на отношения, возникающие при реализации Закона Приднестровской Молдавской Республики «О малой приватизации».
Введение упрощенной процедуры регистрации прав на недвижимое имущество предприятий, включенных в государственную программу разгосударствления и приватизации в Приднестровской Молдавской Республике на 2001-2002 годы, представляет собой компромисс между установленной общей процедурой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, общими правилами проведения технической инвентаризации, общими условиями оформления документов в связи с предоставлением прав на земельный участок и между необходимостью проведения данных действий в ином порядке ввиду отсутствия у соответствующих предприятий документов, необходимых для проведения всех мероприятий по общим правилам.
Сокращение сроков для подготовки некоторых документов, оформление их в упрощенном порядке и без полного объема необходимых сведений приводит к тому, что ряд документов содержит не всю информацию либо эта информация требует уточнения. В этой связи пунктом 5 Распоряжения Президента № 381рп от 04.06.02 в редакции Распоряжения Президента Приднестровской Молдавской Республики № 513рп от 11.07.02 на организации (предприятия), прошедшие регистрацию прав на недвижимое имущество по упрощенной процедуре, была возложена обязанность доукомплектовать инвентарные дела в полном объеме с оформлением в установленном действующим законодательством порядке. А также произвести инвентаризацию земельного участка предприятия (организации) в единой Государственной системе координат с целью корректировки Государственного акта на право пользования (владения) землей в соответствии с нормативными требованиями в срок до 01.01.03. Так как ни в Указе, ни в Распоряжении Президента Приднестровской Молдавской Республики, вводивших упрощенную процедуру регистрации прав на недвижимость, не предусмотрены последствия неисполнения данного требования, в таком случае подлежит применению лишь положение пункта 6 Распоряжения Президента № 381рп от 04.06.02. В соответствии с ним персональная ответственность за своевременность и полноту исполнения установленных в данном Распоряжении процедур (в том числе и по переоформлению соответствующих документов к установленному сроку) была возложена на должностных лиц (в том числе и руководителей соответствующих организаций и предприятий).
Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимое имущество вводилась как исключительная, временная мера, вызванная необходимостью подготовить документы, требуемые для проведения приватизации предприятий в сроки, установленные государственной программой по проведению разгосударствления и приватизации в Приднестровской Молдавской Республике на 2001-2002 годы. Упрощения в данном аспекте могут касаться только процедурных вопросов и сроков осуществления определенных действий. Кроме того, данные упрощения должны носить временный характер. Никаким образом упрощения не могут выражаться в замене документов, установленных действующим законодательством в качестве обязательных при регистрации прав на недвижимость, другими документами либо исключении их из перечня обязательных, так как подобные исключения и замены должны оформляться только соответствующими изменениями и дополнениями в законодательстве, регулирующем вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом необходимо помнить, что Гражданское законодательство, правовым институтом которого является регистрация прав на недвижимость, основывается «на признании равенства участников регулируемых им отношений»[16]. В связи с этим и физические, и юридические лица как государственной, так и негосударственной формы собственности, а также государство и муниципальные образования должны обладать одинаковыми возможностями и выполнять одинаковые требования при регистрации прав на недвижимое имущество.
______________________________
1. Пункт 31 Положения «О единой системе государственной регистрации на территории ПМР», утвержденного Указом Президента ПМР «Об утверждении единой системы государственной регистрации» № 25 от 15.01.01.
2. То же Положение и Положение «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденное Приказом Министерства юстиции ПМР № 319 от 04.06.01.
3. Приказ Министерства юстиции Приднестровской Молдавской Республики от 04.06.01 № 319.
4. Подпункты б и в пункта 1 Указа Президента ПМР «Об упрощении процедуры, связанной с регистрацией прав на недвижимое имущество организаций (предприятий), включенных в государственную программу по проведению разгосударствления и приватизации в ПМР на 2001-2002 годы» № 364 от 10.06.02 и пункт 2 Распоряжения Президента ПМР «О первоочередных мерах по выполнению Закона «Государственная программа по проведению разгосударствления и приватизации в ПМР на 2001-2002 годы» № 381рп от 04.06.02.
5. Подпункты а, д, е пункта 1 Указа Президента ПМР «Об упрощении процедуры, связанной с регистрацией прав на недвижимое имущество организаций (предприятий), включенных в государственную программу по проведению разгосударствления и приватизации в ПМР на 2001-2002 годы» и пункты 1, 4 Распоряжения Президента ПМР «О первоочередных мерах по выполнению Закона ПМР «Государственная программа по проведению разгосударствления и приватизации в ПМР на 2001-2002 годы».
6. Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.01 № 136-ФЗ.
7. Постановление Правительства ПМР «О единой форме государственного акта на право пользование землей» № 272.
8. Пункт 3 статьи 18 Земельного кодекса ПМР от 19.07.02 № 159-З-III.
9. Пункт 3 статьи 24 Земельного кодекса ПМР от 19.07.02 № 159-З-III.
10.Подпункт г пункта 1 статьи 44 Земельного кодекса ПМР от 19.07.02 № 159-З-III.
11. Статья 23 Земельного кодекса ПМР от 19.07.02 № 159-З-III, статья 285 Гражданского кодекса ПМР.
12. Статья 8 и 9 Земельного кодекса ПМР от 19.07.02 № 159-З-III.
13. Абзац 2 подпункта д пункта 1 Указа Президента ПМР «Об упрощении процедуры, связанной с регистрацией прав на недвижимое имущество организаций (предприятий), включенных в государственную программу по проведению разгосударствления и приватизации в ПМР на 2001-2002 годы » № 364 от 10.06.02 в редакции Указа Президента ПМР № 665 от 31.10.02.
14. Пункт 4 Указа Президента ПМР «Об упрощении процедуры, связанной с регистрацией прав на недвижимое имущество организаций (предприятий), включенных в государственную программу по проведению разгосударствления и приватизации в ПМР на 2001-2002 годы» № 364 от 10.06.02.
15. Подпункт а пункта 33 и подпункт б пункта 38 Положения «О единой системе государственной регистрации на территории ПМР», утвержденного Указом Президента ПМР «Об утверждении единой системы государственной регистрации» № 25 от 15.01.01.
16. Пункт 1 статьи 1 285 Гражданского Кодекса ПМР
